Eine Fassade zu reinigen klingt nach einer klar umrissenen Aufgabe. In der Praxis steckt darin eine ganze Reihe von Entscheidungen: Welcher Untergrund, welche Höhe, welche Verschmutzung, welches Zugangsmittel, mit oder ohne Langzeitschutz, wer entsorgt das abgereinigte Material. Jede dieser Fragen verändert den Preis erheblich. Wer sie in der Ausschreibung offenlässt, überlässt die Annahmen den Anbietern. Und jeder Anbieter nimmt das an, was sein Angebot günstig aussehen lässt.
Für institutionelle Eigentümer, also Hausverwaltungen, Wohnungsgenossenschaften und Bestandshalter, ist das ein doppeltes Problem. Erstens lässt sich nicht seriös entscheiden, welches Angebot das wirtschaftlichste ist. Zweitens entstehen im Bauverlauf Nachträge, weil Leistungen plötzlich „nicht enthalten“ waren. Ein präzises Leistungsverzeichnis löst beides, bevor der erste Euro fließt.
Warum vage Anfragen unvergleichbare Angebote bringen
Stellen Sie sich vor, drei Anbieter erhalten die Anfrage „Reinigung der Hoffassade, bitte Angebot“. Anbieter A kalkuliert eine reine Abreinigung ohne Schutz, mit einem Rollgerüst und ohne Entsorgung. Anbieter B rechnet mit Arbeitsbühne, Langzeitschutz und Entsorgung. Anbieter C nimmt eine Teilfläche an, weil unklar ist, ob die Giebelseite dazugehört. Drei Zahlen, drei verschiedene Leistungen. Der Vergleich ist wertlos.
Das ist kein böser Wille der Anbieter, sondern die logische Folge fehlender Vorgaben. Solange Fläche, Höhe und Leistungstiefe nicht definiert sind, kalkuliert jeder seine eigene Interpretation. Die scheinbar günstigste Zahl gewinnt die Ausschreibung und wird im Verlauf durch Nachträge teuer. Vergleichbarkeit entsteht nur, wenn alle dieselbe Aufgabe kalkulieren.
Für Sie als Entscheider hat das eine handfeste Konsequenz. Sie tragen die Verantwortung dafür, dass Budgetmittel wirtschaftlich eingesetzt werden. Wenn sich im Nachhinein zeigt, dass das angenommene Schnäppchen durch Nachträge zum teuersten Angebot geworden ist, stehen Sie in der Begründungspflicht gegenüber Eigentümern, Vorstand oder Investor. Ein vollständiges Leistungsverzeichnis ist deshalb nicht nur ein technisches Hilfsmittel, sondern ein Stück Absicherung Ihrer eigenen Entscheidung.
Die Pflichtangaben im Leistungsverzeichnis
Ein belastbares Leistungsverzeichnis für eine Fassadenreinigung beantwortet die folgenden Punkte eindeutig. Je genauer Sie hier sind, desto enger liegen die Angebote beieinander und desto weniger Spielraum bleibt für spätere Nachträge.
Fläche und Mengen
Geben Sie die zu reinigende Fläche in Quadratmetern an, möglichst getrennt nach Fassadenseiten und Untergründen. Wenn Sie die Fläche nicht exakt kennen, benennen Sie zumindest die Gebäudemaße und die Anzahl der Geschosse, damit alle Anbieter von derselben Grundlage ausgehen. Unklare Mengen sind die häufigste Ursache für unvergleichbare Angebote.
Höhe und Geometrie
Die Arbeitshöhe entscheidet über das Zugangsmittel und damit über einen großen Kostenblock. Vermerken Sie die Traufhöhe, Vorsprünge, Erker, Balkone und schwer erreichbare Bereiche. Eine Fassade bis 10 Meter ist anders zu kalkulieren als eine bis 30 Meter.
Untergrund
Putz, Klinker, Sichtbeton, Faserzement, Naturstein oder ein Wärmedämmverbundsystem reagieren völlig unterschiedlich auf Druck und Temperatur. Ein WDVS verträgt keinen rohen Hochdruck. Benennen Sie den Untergrund präzise, denn er bestimmt das zulässige Verfahren und das Risiko von Schäden.
Verschmutzung
Grünalgen, Moos, Ruß, Bewuchs oder Graffiti erfordern unterschiedliche Mittel und Aufwände. Eine leicht veralgte Nordseite ist mit anderem Aufwand zu rechnen als eine über Jahre stark vergrünte Fassade. Beschreiben Sie Art und Stärke der Verschmutzung, idealerweise mit Fotos.
Zugang und Gerüst
Legen Sie fest, ob Arbeitsbühne, Rollgerüst oder Standgerüst vorgesehen ist, und wer es stellt. Zur Orientierung: Eine Arbeitsbühne liegt als Richtwert bei rund 599 Euro netto pro Tag bis etwa 30 Meter und rund 1.099 Euro netto darüber, ein Rollgerüst beginnt als Richtwert bei rund 349 Euro netto. Wenn der Zugang nicht definiert ist, kalkuliert jeder Anbieter eine andere Lösung.
Langzeitschutz
Entscheiden Sie, ob nach der Reinigung ein Langzeitschutz aufgebracht werden soll, der den erneuten Bewuchs verzögert. Das ist ein eigener Leistungsbaustein mit eigenem Preis. Wenn Sie ihn nicht ausschreiben, vergleichen Sie eine reine Abreinigung mit einer geschützten Fassade, und das verzerrt jeden Preisvergleich.
Entsorgung
Abgereinigtes Material, Schmutzwasser und Rückstände müssen aufgefangen und ordnungsgemäß entsorgt werden. Klären Sie, ob die Entsorgung im Angebot enthalten ist und wer für die fachgerechte Abführung verantwortlich ist. Bei manchen Untergründen und Schutzschichten bestehen besondere Anforderungen.
Rahmenbedingungen vor Ort
Neben der eigentlichen Leistung entscheiden die Bedingungen am Objekt über den Aufwand. Benennen Sie Wasser- und Stromanschluss, mögliche Sperrzeiten, den Schutz von Fenstern, Pflanzen und Bodenbelägen sowie den Umgang mit Anwohnern und Mietern während der Arbeiten. Auch die Erreichbarkeit für Fahrzeuge und das Abstellen von Gerüst oder Arbeitsbühne gehören dazu. Diese Punkte wirken nebensächlich, verschieben den Preis aber spürbar, wenn ein Anbieter sie einkalkuliert und ein anderer nicht.
Eine kurze Checkliste am Ende des Leistungsverzeichnisses hilft, nichts zu übersehen: Ist jede Fassadenseite erfasst? Sind alle Untergründe benannt? Ist klar, wer Gerüst, Wasser, Strom und Entsorgung stellt? Ist der Langzeitschutz als eigene Position ausgewiesen? Wer diese Fragen vor dem Versand beantwortet, bekommt Angebote zurück, die sich tatsächlich nebeneinanderlegen lassen.
Garantie
Verlangen Sie eine klare Aussage zur Garantie, besonders auf den Langzeitschutz. Ein offenes „hält viele Jahre“ ist keine Grundlage. Eine definierte Garantiedauer mit benannten Bedingungen macht das Angebot bewertbar und schützt Sie über die Standzeit.
Vergleichbarkeit herstellen und sinnvoll werten
Sobald alle Anbieter dieselben Mengen und Randbedingungen kalkulieren, liegen die Angebote auf einer gemeinsamen Grundlage. Erst jetzt ist ein Preisvergleich überhaupt aussagekräftig. Als grobe Orientierung bewegt sich eine Fassadenreinigung im Richtwert von rund 8 bis 15 Euro netto pro Quadratmeter, abhängig von Untergrund, Höhe, Verschmutzung und Schutz. Diese Spanne ist kein Festpreis, sondern ein Anhaltspunkt, der ein Angebot einordnet.
Der niedrigste Preis ist selten das beste Angebot. Eine seriöse Vergabe wertet mehrere Kriterien, nicht nur den Endbetrag. Bewährt haben sich diese Punkte:
- Verfahren und Untergrundeignung: Wird mit untergrundgerechtem Verfahren gearbeitet oder droht Schaden durch rohen Hochdruck?
- Garantie auf den Langzeitschutz: Welche Dauer und welche Bedingungen sind zugesichert?
- Eigenleistung statt Subunternehmer: Führt der Anbieter selbst aus oder vergibt er weiter, mit unklarer Verantwortung?
- Dokumentation: Werden die ausgeführten Arbeiten nachvollziehbar dokumentiert, etwa für Gremien und Eigentümer?
- Referenzen und Vergleichbarkeit der Objekte: Hat der Anbieter ähnliche Untergründe und Höhen schon bearbeitet?
Eine einfache, gewichtete Bewertung dieser Kriterien neben dem Preis macht die Entscheidung nachvollziehbar. Das ist nicht nur sauberer, es ist im Streitfall auch belastbar dokumentiert, dass die Vergabe nicht allein nach dem billigsten Gebot erfolgt ist.
In der Praxis genügt eine schlichte Matrix: Sie legen die Wertungskriterien fest, vergeben je Kriterium eine Gewichtung und bewerten jedes Angebot mit Punkten. Der Preis bekommt dabei ein hohes, aber nicht das alleinige Gewicht. Verfahren, Garantie und Eigenleistung verhindern, dass ein billiges Angebot mit hohem Schadensrisiko die Vergabe gewinnt. Diese Matrix können Sie unverändert in die Beschlussvorlage übernehmen, was die Entscheidung im Gremium beschleunigt.
Die Probefläche als Qualitätsfilter vor der Vergabe
Ein Leistungsverzeichnis stellt Vergleichbarkeit her, aber es beweist noch nicht, dass ein Anbieter das versprochene Ergebnis liefert. Diese Lücke schließt eine Probefläche. Vor der Vergabe reinigt der Anbieter einen abgegrenzten Bereich der Fassade. Sie sehen das Ergebnis am echten Untergrund, mit der echten Verschmutzung, bevor Sie sich binden.
Eine Probefläche filtert Anbieter heraus, die im Angebot überzeugen, am Objekt aber nicht liefern. Sie zeigt, ob das Verfahren zum Untergrund passt, ob der Reinigungsgrad stimmt und ob keine Schäden entstehen. Gerade bei empfindlichen Untergründen wie Putz oder WDVS ist das ein entscheidender Schritt, der spätere Streitigkeiten vermeidet.
Die Probefläche hat auch einen Vorteil für die Gremienarbeit. Sie liefert einen sichtbaren Beleg, den Sie Eigentümern, Vorstand oder Investor zeigen können, statt allein mit Versprechen zu argumentieren. Wer ein Vorher und Nachher am eigenen Objekt vorlegt, gewinnt Zustimmung leichter als mit einer reinen Preisliste. Achten Sie darauf, dass die Probefläche an einem repräsentativen, stark verschmutzten Bereich angelegt wird, nicht an der ohnehin saubersten Stelle.
Gremien: Eigentümerversammlung und Genossenschaft
Wer die Vergabe vorbereitet, muss sie meist in einem Gremium beschließen lassen. Bei einer Wohnungseigentümergemeinschaft entscheidet in der Regel die Eigentümerversammlung über größere Maßnahmen, die Verwaltung bereitet die Beschlussvorlage vor. Bei einer Genossenschaft liegt die Entscheidung je nach Satzung beim Vorstand, größere Vorhaben gehen in die Vertreterversammlung. Bestandshalter und Investoren entscheiden intern über ihre Asset- oder Property-Manager.
In allen Fällen hilft ein sauberes Leistungsverzeichnis mit einer transparenten Wertung: Es liefert dem Gremium eine nachvollziehbare Grundlage, warum ein bestimmtes Angebot empfohlen wird. Das beschleunigt Beschlüsse und reduziert Rückfragen. Hinweise zu Haftung und Vergaberecht sind allgemeiner Natur und ersetzen keine Rechtsberatung. Im Zweifel klären Sie die konkrete Vergabe- und Beschlusslage mit einem Fachanwalt.
Vom Leistungsverzeichnis zum verbindlichen Festpreis
Ein gutes Leistungsverzeichnis ist die Grundlage, ersetzt aber nicht die Begutachtung vor Ort. Für eine erste Einordnung des Budgets liefert eine unverbindliche Preisindikation einen Rahmen, etwa über einen Preisrechner. Daraus wird nach Sichtung der Unterlagen ein unverbindlicher Kostenvoranschlag und nach Begutachtung der Fassade ein verbindlicher Festpreis. So vermeiden Sie die vage Pauschale und schaffen Planungssicherheit für Budget und Gremium.
Für institutionelle Eigentümer ist das die entscheidende Kette: präzise Ausschreibung, vergleichbare Angebote, eine Probefläche als Qualitätsnachweis und am Ende ein Festpreis statt einer Schätzung. Das macht die Fassadenreinigung von einem unkalkulierbaren Posten zu einer planbaren Maßnahme im Werterhalt.
