Eine Ausschreibung für die Außenreinigung kommunaler Gebäude, Plätze und Verkehrsbauwerke steht und fällt mit dem Leistungsverzeichnis. Wer hier ungenau formuliert, kauft entweder zu teuer ein oder bekommt am Ende ein Ergebnis, das den Wert der öffentlichen Substanz nicht schützt. Dieser Leitfaden zeigt, wie Sie als Kommune oder öffentlicher Auftraggeber ein belastbares Leistungsverzeichnis für Dach, Fassade, Stein, Solar, Dachrinne und Graffiti aufbauen, das vergaberechtskonform ist und vergleichbare Angebote erzeugt.
Warum die Außenreinigung ein eigenes Leistungsverzeichnis braucht
Außenflächen sind keine homogene Leistung. Eine algenbewachsene Nordfassade aus Klinker, eine versiegelte Natursteintreppe am Rathaus und ein mit Graffiti besprühter Bushaltestellen-Unterstand verlangen jeweils ein anderes Verfahren, eine andere Vor- und Nachbehandlung und einen anderen Nachweis. Ein pauschales Leistungsverzeichnis, das nur Quadratmeter und einen Festpreis abfragt, verschleiert genau diese Unterschiede. Trennen Sie deshalb nach Leistungsbereichen und beschreiben Sie jede Fläche nach Material, Zustand, Verschmutzungsart und Zugänglichkeit.
Die sechs Leistungsbereiche im Überblick
- Dachreinigung: Entfernung von Algen, Moos und Flechten, anschließend Langzeitschutz gegen Neubewuchs.
- Fassadenreinigung: Lösen biogener und atmosphärischer Verschmutzung, Schutz der gereinigten Oberfläche.
- Steinreinigung: Pflaster, Treppen, Denkmalsockel und Natursteinflächen mit angepasstem Verfahren.
- Solarreinigung: Modulreinigung zur Wiederherstellung der Ertragsleistung ohne Beschädigung der Beschichtung.
- Dachrinnenreinigung: Entfernung von Laub und Sediment, Funktionsprüfung der Entwässerung.
- Graffitientfernung und Graffitischutz: Beseitigung vorhandener Schmierereien und vorbeugende Schutzsysteme.
Für jeden Bereich gehören in das Leistungsverzeichnis: die genaue Flächenangabe, das Material, der dokumentierte Ausgangszustand und die geforderte Nachbehandlung. Erst diese Angaben machen Angebote vergleichbar.
Verfahren sachgerecht beschreiben, nicht vorschreiben
Im Vergaberecht sollen Sie das Ziel und die Qualität beschreiben, nicht ein einzelnes Produkt eines Anbieters. Vermeiden Sie deshalb Markennamen. Beschreiben Sie das gewünschte Verfahren funktional. Bewährt für die meisten Außenflächen ist die Heißwassertechnik mit angepasstem, kontrolliertem Druck. Sie löst biogene Beläge schonend, ohne die Oberfläche mit rohem Hochdruck zu schädigen. Fordern Sie den Bieter auf, das vorgesehene Verfahren je Fläche darzulegen, statt einen festen Druckwert vorzugeben.
Eignung statt langer Nachunternehmerkette
Lange Nachunternehmerketten erschweren die Qualitätskontrolle und die Haftungszuordnung. Es ist legitim und sinnvoll, im Leistungsverzeichnis Transparenz über den Einsatz von Nachunternehmern zu fordern. Anbieter, die ohne Subunternehmer mit eigenem Personal arbeiten, sind in der Regel besser steuerbar, weil Ansprechpartner und ausführende Kräfte identisch sind.
Garantien und Standzeiten korrekt abfragen
Garantien sind ein häufiger Stolperstein. Fordern Sie keine pauschale Garantie auf die Reinigung selbst, sondern auf die definierte Schutzleistung. Sauber von Dauer gibt bei Dach- und Fassadenreinigung eine Garantie von vier Jahren auf den aufgebrachten Langzeitschutz. Bei einer Dachbeschichtung besteht eine Garantie von zehn Jahren auf die Farbechtheit. Bei Steinflächen wird bewusst keine mehrjährige Garantie gegeben, weil Witterung und Nutzung im öffentlichen Raum die Wiederverschmutzung stark beeinflussen. Bilden Sie diese Unterschiede im Leistungsverzeichnis ab, statt eine einheitliche Garantiedauer über alle Flächen zu fordern.
Graffitischutz: nach Standzeit ausschreiben, nicht nach Garantie
Beim Graffitischutz gibt der Hersteller auf beide Systeme eine Funktionsgarantie von bis zu zehn Jahren. Der Unterschied liegt nicht in der Laufzeit, sondern in der Zahl der Entfernungen: Eine semipermanente Opferschicht trägt fünf bis acht Entfernungen und wird danach neu aufgetragen, ein permanentes System ist auf über hundert Reinigungszyklen ausgelegt. Fragen Sie im Leistungsverzeichnis beides ab, Funktionsgarantie und erwartbare Zahl der Entfernungen, und lassen Sie den Bieter die Listung nach RAL 841/2 nachweisen. Vermeiden Sie im Text Produktnamen und beschreiben Sie die Systeme generisch.
Eignungskriterien und regionale Verfügbarkeit
Prüfen Sie, ob der Anbieter im Leistungsgebiet zuverlässig tätig ist. Sauber von Dauer arbeitet in sechs Bundesländern: Rheinland-Pfalz, Baden-Württemberg, Hessen, Bayern, Thüringen und dem Saarland. Regionale Nähe verkürzt Anfahrt und Reaktionszeit, was gerade bei wiederkehrenden Leistungen und bei der Graffitientfernung relevant ist. Nehmen Sie Referenzen vergleichbarer öffentlicher Objekte in die Eignungsprüfung auf.
Preisindikation, Begutachtung und verbindlicher Festpreis
Trennen Sie sauber zwischen einer ersten Preisindikation und dem verbindlichen Festpreis. Eine Preisindikation lässt sich früh über einen Preisrechner ermitteln und hilft bei der Budgetplanung. Der verbindliche Festpreis entsteht erst nach einer Begutachtung des Objekts, weil Zustand, Zugänglichkeit und Verschmutzungsgrad den Aufwand bestimmen. Formulieren Sie im Leistungsverzeichnis, dass die Begutachtung Teil der Leistung ist und der Festpreis daran anschließt. So vermeiden Sie Nachträge.
Checkliste für Ihr Leistungsverzeichnis
- Leistungsbereiche getrennt: Dach, Fassade, Stein, Solar, Dachrinne, Graffiti.
- Je Fläche: Material, Ausgangszustand, Flächenmaß, Zugänglichkeit dokumentiert.
- Verfahren funktional beschrieben, keine Produkt- oder Markennamen.
- Kostenlose Probefläche bei Reinigung gefordert, Graffitischutz getrennt geregelt.
- Garantien differenziert: vier Jahre Langzeitschutz Dach und Fassade, zehn Jahre Farbechtheit bei einer Dachbeschichtung, bei Stein bewusst keine mehrjährige Garantie.
- Graffitischutz über Standzeit statt Garantie ausgeschrieben.
- Reaktionszeit 24 Stunden, Entfernung so schnell wie möglich, keine Zusicherung der Rückstandsfreiheit.
- Nachunternehmer-Transparenz und regionale Eignung als Kriterium.
- Preisindikation und verbindlicher Festpreis nach Begutachtung klar getrennt.
Mit einem so strukturierten Leistungsverzeichnis erhalten Sie vergleichbare Angebote, eine vergaberechtskonforme Beschreibung und ein Ergebnis, das die öffentliche Substanz tatsächlich schützt. Eine erste Preisindikation für einzelne Flächen können Sie vorab über den Preisrechner ermitteln, den verbindlichen Festpreis erhalten Sie nach der Begutachtung vor Ort.
